登記簿の読み方。表題部・権利部の基本をわかりやすく解説

登記簿謄本（登記事項証明書）を取得したものの、専門用語が多くて読み方に迷ったという経験がある方は多いのではないでしょうか。不動産・測量・土地家屋調査士・司法書士業務で実際に登記簿を扱う方向けに、構成と各部分の読み方を整理します。

登記簿謄本の3つのパート

登記簿謄本は、大きく分けて次の3つの部分で構成されています。

表題部

土地・建物の「物理的な情報」が記載されています。土地であれば所在・地番・地目・地積、建物であれば所在・家屋番号・種類・構造・床面積などが該当します。

表題部は、表示に関する登記の申請にもとづいて登記官が登記します（登記官の職権で登記される場合もあります）。申請にあたっての調査・測量や図面の作成は、土地家屋調査士が行うのが一般的です。記載項目ごとの詳しい意味は登記簿謄本の表題部とはで解説しています。

権利部（甲区）

「所有権に関する情報」が記載されています。誰がいつ、どのような原因（売買、相続、贈与など）でその不動産を取得したかが、登記された順番に記録されています。最新の所有者が現在の所有権者です。

登記原因には「売買」「相続」「贈与」「真正な登記名義の回復」などがあります。所有者だけを確認したい場合の手順は土地・建物の名義を登記簿で確認する方法にまとめています。

権利部（乙区）

「所有権以外の権利（抵当権、地上権、賃借権など）に関する情報」が記載されています。住宅ローンを組んだ際の抵当権設定などはここに記録されます。

抵当権が「抹消」されている場合、下線が引かれた状態で記録が残ります（これが残っていても現在は権利がない状態）。権利種別ごとの見方は権利部（乙区）の読み方で詳しく解説しています。

土地の登記簿謄本で確認すべき項目

業務で登記簿謄本を確認する際に特に重要な項目を整理します。

表題部（土地）

地目は課税上の地目ではなく、登記上の地目を示します。登記地目と現況が異なることがよくあります（「田」と登記されているが実際は宅地として使用されているなど）。

権利部（甲区）

権利部（乙区）

乙区に記録がない場合、その不動産に所有権以外の権利（抵当権などの担保権のほか、地上権・賃借権・地役権なども含む）が登記されていないことを意味します。ただし登記されていないだけで、未登記の利用権が存在する可能性は残ります。

読み方でつまずきやすいポイント

「地番」と「住所」の違い： 登記上の地番（地積測量図の地番）と、郵便物が届く住所は異なります。住所（住居表示）は市区町村が住居表示を実施した地域では別に設定されており、地番とは一致しないことが多いです。

「登記」は現在と異なる場合がある： 登記名義人の住所・氏名が変わっても登記が変更されず、古い情報が残っていることがあります。現在の所有者の住所を確認したい場合は、住民票等での確認が別途必要になります。

ただし令和8年（2026年）4月1日から、住所・氏名の変更登記が義務化されました（不動産登記法第76条の5）。変更があった日から2年以内に登記を申請する必要があり、正当な理由なく怠った場合は5万円以下の過料の対象となります。施行日より前に生じた変更についても義務の対象で、この場合は令和10年（2028年）3月31日までが期限です。

あわせて、登記官が職権で変更登記を行う仕組み（スマート変更登記）も令和8年4月1日から始まっており、職権で登記された場合は申請義務を履行したものとして扱われます。今後は古い住所のまま放置された登記は減っていくと見込まれます。

権利部は「古い順」に記録される： 権利部は登記された順に記載されるため、最新の情報が一番下（または最新の欄）にあります。上の記録が全て現在も有効とは限りません。

下線が引かれている記録： 抹消された権利は、元の記録に下線が引かれた状態で残ります。下線付き記録は「過去にあったが現在は消えている」という意味です。

なお、下線付きの抹消記録が見えるのは全部事項証明書です。現在事項証明書には現に効力を有する事項のみが記載されるため、過去の抹消記録は表示されません。過去の権利変動まで確認したい場合は全部事項証明書を取得してください。

建物の登記簿謄本との違い

建物の登記簿謄本でも基本構成（表題部・権利部）は同じですが、表題部の記載内容が異なります。

マンションなどの区分所有建物では、1棟全体の登記（一棟の建物の表題部）と各専有部分の登記（区分建物の表題部）の両方があります。床面積の数え方は建物図面（床面積測量図）の読み方もあわせて確認してください。

証明書の種類によって読める範囲が変わる

同じ不動産でも、取得する証明書の種類によって記載される範囲が異なります。「読み方がわからない」の原因が、実は手元の証明書に目的の情報が載っていないだけ、というケースもあります。

過去の所有者の変遷や抹消済みの抵当権まで追いたい場合は、全部事項証明書が必要です。種類ごとの違いは登記簿謄本とはで詳しく整理しています。

なお、登記情報提供サービスで取得できるPDFは内容自体は登記記録と同じですが、認証文が付かないため証明書としては使えません。内容確認やデータ化の用途では扱いやすい形式です（オンライン取得からデータ化までの流れ）。

共同担保目録の読み方

1つの債権を担保するために複数の不動産に抵当権が設定されている場合、その一覧が「共同担保目録」として記載されます。乙区の抵当権の記載に「共同担保 目録（あ）第◯◯号」といった形で番号が振られ、目録側にどの不動産がまとめて担保に入っているかが並びます。

読むときのポイントは次の2点です。

• 請求時の指定が必要：共同担保目録は、請求の際に「共同担保目録付き」を指定しないと証明書に含まれません。乙区に目録番号があるのに目録が見当たらない場合は、指定漏れの可能性があります。
• 担保範囲の把握に使う：目録に載っている他の不動産も同じ債権の担保に入っています。対象地だけを見て「抵当権1件」と判断すると、実際の担保関係を読み違えることがあります。

複数物件の抵当権の有無をまとめて把握したい場合は、登記簿の抵当権を自動チェックする方法を参照してください。

登記簿の内容をデータとして活用したい場合

登記簿の内容を1件ずつ目視で確認するだけでなく、複数物件の情報を一覧で比較したい場合は、所在・地番・地目・所有者情報などをExcelなどの表形式にまとめておくと便利です。

AI OCRを使えば、登記簿謄本のPDFから必要な項目を自動的に抽出し、表形式で出力することもできます。月に多数の登記簿を処理する業務では、手入力との時間差が積み重なります。具体的な手順は登記簿をExcelにする方法3選、複数PDFをまとめて処理する場合は複数の登記簿PDFを一括OCR処理する方法にまとめています。

建物の登記簿を種類・構造・床面積まで表形式にしたい場合は、建物登記簿謄本をExcelにデータ化する方法も参考になります。

よくある質問

Q: 「登記簿謄本」と「登記事項証明書」は読み方が違いますか？

A: 記載内容の読み方は同じです。登記記録が紙の帳簿からコンピュータ化されたことで、正式名称が「登記事項証明書」に変わりました。実務では今も「登記簿謄本」と呼ばれることが多く、指しているものは同じです。

Q: 地積が実際の面積と違うのですが、どちらが正しいのですか？

A: 登記簿の地積は登記された時点の測量結果にもとづく面積で、現況の実測面積と一致するとは限りません。特に古い登記では公簿面積と実測面積の差が大きいことがあります。正確な面積が必要な場合は、地積測量図の求積表や確定測量の成果を確認します。

Q: 甲区に複数の所有者が並んでいる場合、誰が現在の所有者ですか？

A: 甲区は登記された順に上から記録されるため、下線が引かれていない最新の登記に記載された人が現在の所有者です。共有の場合は、持分割合とあわせて複数人が記載されます。

Q: 乙区に何も記載がないのは、担保が一切ないという意味ですか？

A: 「登記された所有権以外の権利がない」という意味です。抵当権が登記されていないことは読み取れますが、未登記の利用権や、登記されていない賃貸借まで否定するものではありません。

まとめ

登記簿謄本は「表題部」「権利部（甲区）」「権利部（乙区）」の3つのパートで構成されています。基本的な構成を理解しておくと、書類の内容をスムーズに把握できるようになります。

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