重要事項説明書の作成に必要な登記確認ポイント。仲介業者が押さえるべき甲区・乙区の確認事項

不動産売買の重要事項説明書を作成する際に仲介業者が確認すべき登記簿謄本のポイントを解説。甲区（所有権）・乙区（担保権）の記載事項と確認方法、重説PDFと添付資料の集め方・データ化、AI OCRを使った効率化までまとめました。

不動産売買仲介で重要事項説明書（重説）を作成するとき、登記簿謄本の確認は欠かせない作業のひとつです。「どの項目を見ればよいか」「何をどの欄に転記するか」を整理しておくことで、確認漏れのリスクを下げ、作業時間を短縮できます。

重要事項説明書で登記情報が関係する箇所

宅地建物取引業法に基づく重要事項説明書の中で、登記簿謄本から取得する情報が直接関係する箇所は主に次の3か所です。

1. 登記された権利の種類・内容

表題部・甲区・乙区の記載内容のうち、買主に説明が必要なものを記載します。

登記簿の区分	重説に記載する内容
表題部	所在・地番・地目・地積（土地）、種類・構造・床面積（建物）
甲区（所有権）	現在の所有者名・持分（共有の場合）・仮登記・差押の有無
乙区（担保権）	抵当権・根抵当権・地上権・地役権・賃借権の有無と内容

2. 所有者の確認

売主と登記名義人が一致しているかを必ず確認します。不一致の場合は、相続・贈与・売買など名義変更の経緯を確認し、名義変更を先行するか引き渡し時に同時に手続きするかを売主・司法書士と調整する必要があります。

3. 抵当権等の抹消

乙区に抵当権・根抵当権が記録されている場合、売買決済時に抹消されることを確認します。金融機関からの残高証明・抹消書類の事前準備が必要になるため、早めに把握しておくことが重要です。

甲区で確認すべき項目

権利部（甲区）は所有権に関する事項が記録されています。

現在の所有者

最新の所有権移転登記が「売主」と一致しているか確認します。相続案件では被相続人名義のままになっていることがあるため、相続登記の完了時期を確認してください。

共有持分

共有名義の物件では、甲区に共有者全員の氏名と持分が記録されています。重説では全共有者の氏名・住所・持分割合を記載し、全員の売渡承諾があることを確認します。

仮登記・差押・仮差押

甲区に仮登記・差押・仮差押が記録されている場合は、売買に支障が出る可能性があります。内容と抹消の可否を弁護士・司法書士に相談してください。

乙区で確認すべき項目

権利部（乙区）は所有権以外の権利（担保権・用益権など）が記録されています。

抵当権・根抵当権

最もよく登場する記録です。売買決済時に全額弁済・抹消されるかを確認します。根抵当権は残高が変動するため、決済日時点の残高証明が必要です。

確認ポイント：

抵当権者（金融機関）の名称
債権額（または極度額）
複数の抵当権が設定されていないか

地上権・地役権

乙区に地上権・地役権が設定されている場合、その内容によって土地の利用が制限されることがあります。期間・目的を確認し、買主に説明してください。

賃借権

借地・借家の権利が登記されている場合、賃借人が存在します。収益物件では通常の取引ですが、居住用物件の場合は買主に対して賃借人の存在と権利内容を明確に説明する必要があります。

登記確認の実務フロー（仲介業者向け）

STEP 1：登記事項証明書の取得

登記情報提供サービス（オンライン）または法務局窓口で取得します。オンラインで取得したPDFは印刷不要でデータのまま扱えるため、その後のOCR処理やデータ転記に便利です。

STEP 2：表題部・甲区・乙区を順に確認

表題部：所在・地番・地目・地積が対象物件と一致するか確認
甲区：現在の所有者名を売主情報と照合
乙区：担保権の有無と内容を確認

STEP 3：重説の権利関係欄に転記

確認した情報を重説フォームに転記します。ここでのミスが後のトラブルの原因になるため、慎重に行ってください。AI OCRを使えば、この転記作業を大幅に短縮できます。

STEP 4：司法書士への連絡事項の整理

乙区に担保権がある場合・甲区に仮登記がある場合・所有者が異なる場合は、決済に向けて司法書士と事前に調整が必要です。

重要事項説明書の添付資料をPDFで揃える

重説そのものは自社のフォーマットで作成しますが、その根拠となる添付資料はPDFで集めるのが一般的です。重説PDFを1本の説明資料として完成させるには、どの資料を何から取るかを決めておくと、案件ごとに探し回らずに済みます。

添付資料	主な取得先	PDFで取得できるか
登記事項証明書（登記簿謄本）	登記情報提供サービス	○（閲覧用PDF）
公図	登記情報提供サービス	○
地積測量図	登記情報提供サービス	○（存在する土地のみ）
建物図面・各階平面図	登記情報提供サービス	○
都市計画・用途地域の確認	自治体の都市計画情報	自治体による
上下水道・ガスの引込状況	各事業者・自治体窓口	自治体による

登記関係はオンラインでPDFとして即日揃うため、ここを起点に組み立てると準備が早くなります。認証が必要な場面では法務局の認証付き謄本（かんたん証明書請求は交付が紙のみ）を別途取得してください。

添付資料PDFの扱いで注意する点

取得日を必ず記録する：重説の根拠資料は「いつ時点の情報か」が重要です。ファイル名に取得日を入れておくと、契約直前の再取得の判断がしやすくなります
閲覧用PDFは原本ではない：登記情報提供サービスのPDFは参照用です。公的な提出が必要な場面では認証付き謄本が必要になります
コピーができない前提で考える：登記・供託オンライン申請システムのPDFは閲覧専用で、テキストのコピーができません。転記はOCRを挟むのが現実的です

重説作成のための資料をまとめてデータ化する

対象物件の登記簿謄本・地積測量図をまとめてAI OCRにかけると、重説の権利関係欄・物件概要欄に転記する項目が1筆1行のExcelとして揃います。物件が複数ある案件では、この一覧をそのまま比較表として使えます。

なお重説の文面そのものを自動生成するものではありません。AIが用意するのは転記元のデータまでで、記載内容の判断と最終確認は宅建士の責任範囲という前提で運用してください。

AI OCRで転記作業を効率化する

重説作成時の登記情報転記は、AI OCRで自動化できます。

効率化できる作業：

表題部（所在・地番・地目・地積）の自動抽出
甲区（所有者名・住所・持分・登記原因）の自動抽出
乙区（抵当権の有無・「権利者その他の事項」の内容）の自動抽出
複数物件の一括処理と一覧化

tohonを使った場合の例：

物件数	手作業での転記時間	tohon使用後（確認込み）
1件	10〜20分	2〜3分
5件	1〜2時間	15〜20分
10件	2〜3時間	30〜40分

複数の対象物件をまとめて調査・比較するケース（用地取得・買取再販など）では、効率化の効果がとくに大きくなります。

よくある確認ミスと対策

古い謄本を使ってしまう

登記情報は変動するため、契約直前に最新の謄本を取得してください。決済日の直前に抵当権が追加されているケースも稀にあります。

乙区が長く、途中の確認が漏れる

乙区の順位番号が多い古い物件では、抹消済みの権利と現在の権利が混在します。「現在効力を有するもの」に絞って確認するか、見落としがないよう全行をスキャンする習慣をつけてください。

共有者を1名だけ確認して終わらせる

共有名義の物件では、持分ごとに別の抵当権が設定されていることがあります。全共有者の権利関係を確認してください。

まとめ

重要事項説明書の作成では、表題部・甲区・乙区の3区分を順に確認し、所有者の一致・抵当権の有無・特殊な権利設定の有無を把握することが基本です。確認項目が多いため、AI OCRを使って自動抽出し、転記の工数とミスを減らすことが実務上の効率化につながります。