登記簿の抵当権を自動チェックする方法。乙区の確認を複数件まとめて効率化

登記簿で抵当権が設定されているかを確認する手順を解説。乙区の見方・抹消の下線の判断・共同担保目録の確認から、複数件を自動判定してExcelに出力する効率化の方法までまとめました。

不動産売買・融資・相続など、登記簿謄本の権利部（乙区）で抵当権・根抵当権の有無を確認する作業は、業務上の重要なチェックポイントです。この記事では、まず1件の物件で抵当権の有無を確認する手順（乙区の見方・抹消の下線の判断・共同担保目録）を整理し、そのうえで件数が増えたときに複数件をまとめて自動判定する方法を解説します。

権利部（甲区・乙区）とは

権利部（甲区） には所有権に関する事項が記録されます。現在の所有者名・住所・取得原因（売買・相続・贈与など）・登記日が記載され、共有の場合は持分も記録されます。

権利部（乙区） には所有権以外の権利（抵当権・根抵当権・地上権・地役権など）が記録されます。不動産担保ローンの設定・抹消の履歴もここに記載されます。

権利部の確認が必要な場面

業務	確認内容
不動産売買（買主）	現在の所有者確認・抵当権が抹消されているか
用地取得	対象地の所有者・共有者の確認
相続手続き	被相続人名義の土地の権利確認
金融機関	担保評価のための抵当権設定状況
司法書士業務	所有権移転登記前の権利関係確認

手作業での確認が難しい理由

複数回の融資・弁済が繰り返された物件では、設定と抹消が交互に記載されるため、現在も有効な担保権がどれかを素早く判断するのが難しくなります。

抵当権の設定・抹消（下線）を順番に追う必要がある
下線（抹消済み）の印字が不鮮明なスキャンでは見落としやすい
乙区が複数ページにわたると、有効な担保権を追うのがさらに難しい
権利部は複数ページにわたることが多く、甲区・乙区の境界が分かりにくい
旧字体・外字を含む所有者名の転記ミスが起きやすい
件数が多い場合、1件ずつ開くだけで時間がかかる

登記簿を1件ずつ開いて確認する場合、1件あたり5〜15分かかります。100件では8〜25時間となり、担当者が何日もかかる作業になります。

抵当権が設定されているかを確認する手順

まず、1件の物件について手作業で確認する場合の正しい手順を整理します。件数が増えたときに何を自動化しているのかも、この流れを押さえておくと分かりやすくなります。

1. 登記簿謄本（登記事項証明書）を取得する

抵当権は登記簿でしか確認できません。取得方法は3つあります。

取得方法	形式	用途
登記情報提供サービス（オンライン）	PDF（参照用）	内容確認・台帳整備。即時取得できる
かんたん証明書請求（オンライン請求）	紙のみ	認証付きが必要な場面。PDFは取得不可
法務局の窓口・郵送	紙	認証付きが必要な場面

内容を確認するだけであれば、オンラインでPDFを即時取得できる登記情報提供サービスが最も早い方法です。

2. 権利部（乙区）を見る

抵当権・根抵当権は**権利部（乙区）**に記録されます。甲区（所有権）ではありません。

乙区そのものが存在しない、または「余白」と記載されている場合、その不動産に担保権は設定されていません。 この場合は確認完了です。

3. 抹消されているかを下線で判断する

ここが最も間違えやすい工程です。抵当権は、抹消されても記録が消えるわけではありません。抹消された事項には下線が引かれ、記載自体は残ります。

下線が引かれている → その抵当権は抹消済み（現在は効力なし）
下線がない → その抵当権は現在も有効

複数回の融資・弁済を繰り返した物件では、設定と抹消が交互に並びます。「乙区に抵当権の記載がある＝担保が付いている」と判断すると誤読になります。下線の有無を1件ずつ追ってください。

4. 順位番号で優先順位を確認する

乙区の各記録には順位番号が振られています。番号が小さいほど先に設定された権利で、競売時の配当はこの順位で決まります。先順位の抵当権がいくら残っているかは、担保余力を見るうえで重要です。

5. 共同担保目録を確認する

複数の不動産をまとめて担保に入れている場合、乙区に「共同担保目録」への参照が記載されます。対象物件だけを見ていると担保の全体像を見誤るため、目録を取得して担保に入っている物件の一覧を確認してください。共同担保目録は登記事項証明書の請求時に「共同担保目録付き」を指定する必要があります。

確認でよくある間違い

間違い	何が起きるか
下線を見落とし、抹消済みを有効と判断する	実際には担保のない物件を「担保あり」として除外してしまう
債権額を現在の残債と誤解する	債権額は設定時の元本額。現在の残高は金融機関の残高証明でしか分からない
根抵当権の極度額を借入残高と誤解する	極度額は担保の上限枠であり、実際の借入額とは一致しない
古い謄本で判断する	取得後に新たな抵当権が設定されている可能性がある。契約・決済直前に取り直す
共有物件で1名分だけ確認する	共有者ごとに別の抵当権が設定されていることがある

件数が増えたときの限界

この手順は1件なら5〜15分で終わりますが、判断そのものが機械的（乙区を見る → 下線を見る）である一方、目視の集中力に依存するという性質があります。件数が増えるほど、時間の問題よりも下線の見落としが問題になります。次章以降で説明する自動判定は、この工程をそのまま置き換えるものです。

自動判定でチェックを効率化

tohonでは、登記簿謄本PDFをアップロードすると権利部の記載を自動で読み取ります。

抵当権は3段階で自動判定

判定結果	判定の根拠
有	現在有効な抵当権・根抵当権設定が存在する
無（抹消済）	設定されたが、すべて抹消されている
無	乙区に記録されている事項がない

この判定結果は、1筆1行のExcel出力の「抵当権」列に自動で入ります。抹消の下線を検出して「無（抹消済）」と判定する処理を行っています。

あわせて抽出される権利部の情報

項目	内容
所有者名	現在の登記名義人（共有の場合は持分も含む）
所有者住所	登記上の住所
登記原因及び日付	売買・相続・贈与など取得原因と日付
権利者その他の事項	乙区の記載内容
抵当権	有 / 無 / 無（抹消済）の3段階

複数件をまとめて確認するフロー

確認対象の登記簿謄本PDFを複数ファイルまとめてアップロード
AIが各PDFの権利部を解析し、所有者情報と抵当権の有無を自動判定
全件を1ファイルのExcelに出力（所在・地番・所有者・抵当権が1筆1行）
Excelで「抵当権」列をフィルタし、「有」の物件だけを絞り込んで確認

手作業で1件ずつ開いていたページ確認が、抽出結果の確認だけに集約されます。「地積」列でソートすれば大面積の物件を優先して確認する、といった使い方もできます。

件数別の時間削減効果

確認件数	手作業（目視確認・転記）	AI自動判定	削減率
10件	約30〜60分	約5〜15分	約80%
30件	約2〜3時間	約20〜40分	約85%
50件	約5〜12時間	約30〜60分	約88%
100件	約8〜25時間	約1〜2時間	約90%
500件	約125時間（3週間以上）	約5〜10時間	約92%

乙区の記録が多い複雑な物件、共有者が多い案件ほど、手作業での確認時間が長くなるため効果が大きくなります。

リスクに応じたチェック体制の組み方

全件を同じ深さで確認するのではなく、リスクに応じて確認の粒度を分けると、大量チェックでも精度を保てます。

PDFを一括アップロード → 全件自動抽出
Excelのフィルタで「要確認」物件を抽出（例：抵当権あり、共有名義、地目が農地）
要確認物件のみ元PDFを開いて詳細確認
問題なし物件は自動抽出データを台帳として保管

業務別の活用シーン

融資審査・担保評価

融資対象物件の担保状況を一括で確認し、担保割れリスクや追加担保の必要性を事前に把握します。担保物件の権利状況を半年ごとに更新確認し、抵当権が抹消された物件や地目が変わった物件を早期に発見して融資条件の見直しに活用する、といった運用もできます。

不動産仕入れ調査

対象エリアの複数物件（50〜200件）の登記簿をまとめて処理し、「宅地かつ担保なし」でフィルタして優先交渉リストを作成します。抵当権「有」の物件は残債があるため、交渉価格や手続き面での追加確認が必要になります。

相続登記の前調査

被相続人が所有する複数物件の抵当権状況を一括確認します。担保付き物件がある場合の対処（金融機関への連絡・抹消手続き）を早期に進められます。相続財産目録の不動産リスト部分を自動生成する用途にも使えます。

競売物件の調査

競売物件では複数の抵当権が設定されているケースが多く、有効な担保権の確認を自動判定でサポートします。ただし最終的な権利判断は必ず元の登記簿で確認してください。

司法書士の受任前確認

案件受任前に登記状況を全件確認し、問題物件を早期に発見できます。

限界と注意点

自動判定は乙区の記載と下線（抹消）の検出に基づきます。以下の点にご注意ください。

スキャン品質が低い場合（下線がかすれているなど）は誤判定が発生することがある
抵当権者の名称・債権額・極度額などを個別の項目に分解する処理は行っていない（乙区の「権利者その他の事項」の内容は出力されます）
根抵当権と抵当権はどちらも「有効な担保権が存在する」として「有」と判定される
差押・仮差押・賃借権・地上権などの詳細は抽出対象外
共同担保目録に記載された担保物件の詳細なリスト化には対応していない

最終的な権利判断は必ず元の登記簿謄本で確認してください。 元PDFと並べた確認画面で、疑わしい箇所を目視確認する運用をお勧めします。

よくある質問

Q: 抵当権が抹消されているかは、どこを見れば分かりますか？

A: 乙区の該当行に下線が引かれていれば抹消済みです。抹消されても記録自体は残るため、「記載がある＝担保が付いている」ではありません。下線の有無で判断してください。

Q: 乙区に何も書かれていない場合は、担保なしと考えてよいですか？

A: 乙区が存在しない、または「余白」と記載されている場合、その不動産に所有権以外の権利は登記されていません。抵当権もないと判断できます。

Q: 債権額を見れば、いくら借金が残っているか分かりますか？

A: 分かりません。債権額は抵当権を設定したときの元本額であり、現在の残債とは異なります。根抵当権の極度額も担保の上限枠であって借入残高ではありません。実際の残高は金融機関の残高証明で確認してください。

Q: 根抵当権の確認もできますか？

A: 抵当権・根抵当権ともに判定対象です。乙区の記載に根抵当権の設定が含まれる場合、「有」として判定されます。根抵当権か抵当権かの区別は、出力される「権利者その他の事項」または元の登記簿謄本でご確認ください。

Q: 抹消登記がある場合、下線の検出は自動で行われますか？

A: 抹消の下線を検出して「無（抹消済）」と判定します。ただしスキャン品質が低い場合は正確に判定できないことがあります。

Q: 仮登記や差押えの確認はできますか？

A: 現在は抵当権・根抵当権の判定に特化しています。仮登記・差押え・賃借権などの詳細については、元の登記簿謄本での確認が必要です。

Q: 共有名義の土地で持分が複数ある場合も正確に抽出できますか？

A: 共有者の氏名・持分（例：2分の1）をそれぞれ抽出して出力します。複数の共有者が記載されている場合も、各共有者の情報を識別します。

Q: 建物の登記簿も一括チェックできますか？

A: 土地および建物（一棟建物）の登記簿謄本に対応しています。区分所有建物（マンション等）は現在準備中です。

Q: 閉鎖登記簿（古い記録）も処理できますか？

A: 閉鎖登記簿も処理可能ですが、明治・大正期の毛筆書きや手書き謄本は認識精度が下がる場合があります。無料トライアルで実際の書類を試すことをお勧めします。

Q: 一度に何件まで一括処理できますか？

A: 一度に複数件まとめてアップロードできます。100件以上の大量処理が必要な場合はお問い合わせください。

Q: 結果のExcelは既存の管理台帳に貼り付けて使えますか？

A: 出力されたExcelのデータを既存台帳にコピー&ペーストして追記できます。フォーマットが異なる場合はExcel上で整形して対応してください。

まとめ

登記簿の権利部チェックは、複数件をまとめて一括処理することで大幅に効率化できます。AI自動判定を使えば、担保あり・なし・抹消済みの分類が即座にExcelで出力され、スクリーニング業務の時間を削減できます。全件を同じ深さで確認するのではなく、フィルタで要確認物件を絞り込んでから原本を精査する運用にすることで、大量チェックでも精度を保てます。

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