確定測量図と地積測量図の違い。法的効力・作成場面・実務での扱い方

確定測量図と地積測量図の違いをわかりやすく解説。誰が作るのか、法的な位置づけ、売買・登記での使われ方の違い、座標データの活用方法まで整理します。

土地の売買や境界確定の場面でよく登場する「確定測量図」と「地積測量図」。名前が似ているため混同されがちですが、作成の経緯も法的な位置づけも異なる図面です。この記事では両者の違いを実務目線で整理します。

確定測量図とは

確定測量図は、対象地のすべての境界について、隣接地の所有者や道路管理者（官公署）との立会い・合意を経て境界を確定させた測量図です。「境界確定図」「確定実測図」と呼ばれることもあります。

隣接地所有者全員の立会い・同意を得て作成される
民有地との境界（民民境界）と道路等との境界（官民境界）の両方を確定する
土地売買の際に買主から求められることが多い

確定測量図は登記所に提出される書類ではなく、当事者間の合意を記録した民間の成果物という位置づけです。

地積測量図とは

地積測量図は、分筆登記・地積更正登記などの申請に添付され、法務局に永久保存される図面です。土地家屋調査士が作成し、不動産登記規則で記載事項が定められています。

法務局に登記記録の一部として保管される公的な図面
境界点の座標値・求積表・辺長が記載される
誰でも法務局で写しを取得できる

確定測量図と地積測量図の違い一覧

項目	確定測量図	地積測量図
保管場所	当事者（所有者等）が保管	法務局に永久保存
公的な閲覧	不可（所有者に依頼）	誰でも取得可能
作成の契機	売買・境界確定の合意	分筆・地積更正等の登記申請
隣接者の立会い	全境界で必要	登記申請に必要な範囲
記載様式	法定の様式なし	不動産登記規則で規定

重要なポイントは、確定測量図をもとに分筆登記などを申請すると、その測量成果が地積測量図として法務局に登録されるという関係性です。つまり、確定測量図は「合意の成果」、地積測量図は「登記の成果」と整理できます。

実務での扱い方の違い

土地売買の場面：買主・金融機関からは確定測量図の提出を求められるのが一般的です。地積測量図が法務局にあっても、作成年代が古い場合は現況と一致しない可能性があるため、あらためて確定測量を行うケースが多くあります。

境界確定・測量業務の場面：過去の地積測量図に記載された座標値は、境界復元や確定測量の重要な参考資料になります。法務局で対象地と隣接地の地積測量図を取得し、記載座標を測量CADに取り込んで現地観測値と比較する、という流れが定番です。

用地取得・開発の場面：多数の土地を調査する段階では、まず法務局で取得できる地積測量図で面積・形状を把握し、取得が決まった土地について確定測量を実施する、という2段階の進め方が効率的です。

古い地積測量図の座標精度について

地積測量図は年代によって精度が異なります。

作成年代	座標系	精度
平成17年以降	世界測地系（原則）	高い（現地復元性あり）
平成17年以前	任意座標系が多い	中程度（引照点が必要）
昭和年代	任意座標系	参考程度（現況確認が必要）

古い地積測量図でも境界復元の参考資料として有効ですが、精度の期待値を把握した上で使うことが重要です。

座標データの取り込みを効率化する

確定測量や境界復元で過去の地積測量図を参照する際、記載された座標値をCADに手入力するのは時間がかかり、桁の読み間違いも発生しやすい作業です。

AI OCRツールを使えば、地積測量図のPDFから座標表を自動抽出し、SIMA形式（.sim）で測量CADに直接読み込めます。tohonでは座標抽出に加えて、辺長・面積の自動検算により誤読を即座に検出できます。7日間・30ページ無料でお試しいただけます。

よくある質問

Q: 確定測量図がない土地を売買することはできますか？

A: 確定測量図は法律上の義務ではありません。ただし、実務上は買主や金融機関から求められることが多く、ない場合は売買価格交渉や金融機関との協議が必要になることがあります。

Q: 地積測量図が古い（昭和年代）場合、確定測量は必要ですか？

A: 法的義務はありませんが、古い図面では座標精度が低く、現地との乖離が大きい場合があります。売買・融資の場面では、改めて確定測量を実施することが推奨されます。

Q: 法務局で取得できる地積測量図には最新の確定測量が反映されていますか？

A: 確定測量後に分筆登記や地積更正登記を行った場合、その測量成果が法務局の地積測量図として更新されます。登記を行わない限り、法務局の地積測量図は更新されません。

まとめ

確定測量図は隣接者との合意にもとづく民間の成果物、地積測量図は登記申請にもとづき法務局に保存される公的な図面です。売買では確定測量図、境界復元では地積測量図というように、場面に応じて参照すべき図面が変わります。過去図面の座標データを活用する際は、AI OCRによる自動抽出で転記作業を効率化できます。