現況測量図と地積測量図の違い。目的・法的効力・実務での使い分けを解説

現況測量図と地積測量図の違いを解説します。それぞれの目的・法的効力・記載内容の違い、どちらが必要な場面、両者のデータを連携させて業務を効率化する方法まで整理しています。

土地に関する図面には複数の種類があり、「現況測量図」と「地積測量図」は混同されやすい書類です。この記事では、両者の違い・それぞれが必要な場面・実務での活用方法を整理します。

現況測量図とは

現況測量図は、現地の土地形状・建物・工作物などの状況を測量して作成した図面です。「現況図」とも呼ばれます。

現況測量図の特徴：

現地の実際の状態をそのまま記録する
法務局への提出は不要（法定書類ではない）
境界確定が完了していなくても作成できる（境界は確定していない旨を記載）
建物・工作物・植栽なども記録されることがある

現況測量図は主に以下の場面で作成・利用されます：

不動産売買の購入判断（現況の確認）
建物建築前の敷地確認・建築確認申請の参考資料
ハウスメーカー・設計事務所への敷地情報の提供
相続時の資産確認

地積測量図とは

地積測量図は、不動産登記法に基づき分筆・表題登記などの際に法務局に提出する法定書類です。

地積測量図の特徴：

不動産登記規則に定める記載事項への準拠が必要
法務局に保管され、誰でも取得可能
隣接地所有者との境界確定が前提
座標値（原則として世界測地系）・辺長・面積の記載が必要

現況測量図と地積測量図の違い

比較項目	現況測量図	地積測量図
法的根拠	なし（私的書類）	不動産登記法・不動産登記規則
法務局への提出	不要	登記申請時に必須
境界確定の要否	不要（仮境界で作成可）	原則必要
目的	現況の把握・売買・設計参考	登記・面積の公示
公的効力	なし	あり（登記簿と一体）
作成者	土地家屋調査士・測量士	土地家屋調査士
取得場所	依頼先から入手	法務局（誰でも取得可）

どちらが必要か：場面別の使い分け

現況測量図が必要な主な場面：

不動産売買前に土地の現況を確認したい
建物建築前の敷地情報を設計者に渡したい
境界確定前に土地の概略を把握したい
相続財産として土地の状況を把握したい

地積測量図が必要な主な場面：

土地の分筆・合筆登記
建物の表題登記（地積測量図が必要な場合）
境界確定の公式な証明
法務局への提出が求められる手続き

なお、金融機関のローン審査では「確定測量図」を求められることが多いです。確定測量図は地積測量図と混同されやすいですが、金融機関向けには「確定測量図」、法務局への登記申請には「地積測量図」というように使い分けられます。

現況測量図と地積測量図の連携

現況測量と登記図面データを連携させることで、業務を効率化できます。

連携の流れ：

法務局から既存の地積測量図（PDF）を取得
地積測量図の座標データを測量CADに取り込む（SIMA形式経由）
地積測量図の座標を基準として現地観測データと重ね合わせ
現況測量図を作成する際の基準座標として活用

地積測量図の座標を基準に使うことで、現況測量の精度確認が効率化されます。また、現況測量の結果と地積測量図の記載内容を比較することで、境界標の変位や面積の変化を発見しやすくなります。

現況測量図の見方

現況測量図には以下の情報が記載されていることが多いです。

記載項目	内容
土地の形状・寸法	現況の辺長（メートル単位）
建物の位置・形状	現存建物の配置と外形
境界標の種類・位置	コンクリート杭・金属鋲など
方位	北方向の表示
縮尺	図面の縮尺（1/250など）
作成日・作成者	測量日・測量士名

なお、現況測量図は法的書類ではないため、記載事項は作成者によって異なります。

地積測量図PDFの座標をCADに取り込む

法務局で取得した地積測量図のPDFから座標値を手入力でCADに転記すると、1図面あたり20〜30分かかります。AI OCRツールを使えば、PDFをアップロードするだけで座標表を自動抽出してSIMA形式で出力でき、測量CADに直接読み込めます。

tohonでは、地積測量図の座標から辺長・面積を自動検算し、図面記載値と照合することで誤読を即座に検出します。現況測量での基準座標として使う前に、座標の正確さを確認できます。

よくある質問

Q: 現況測量図は法務局に保管されていますか？

A: 保管されていません。現況測量図は私的な書類であり、法務局への提出・登録は行いません。取得は依頼した土地家屋調査士や測量会社に確認します。

Q: 地積測量図がない土地でも現況測量図を作れますか？

A: はい、現況測量図は境界確定がなくても作成できます。ただし、境界が確定していない旨を明示した図面になり、境界を確定した確定測量図とは異なります。

Q: 現況測量図と地積測量図の面積が違う場合はどうすればよいですか？

A: 現況測量図は境界確定なしで作成できるため、境界の認識の違いや測量時点の違いによって面積が異なることがあります。登記上の面積は地積測量図・登記簿が正式なものです。差異が大きい場合は境界確定測量を検討する必要があります。

まとめ

現況測量図は現況把握・売買・設計参考のための私的書類であり、地積測量図は登記のための法定書類です。両者は目的・法的効力・境界確定の要否が異なります。業務では地積測量図の座標データを基準として現況測量に活用することで、精度確認と作業効率化を同時に実現できます。法務局から取得した地積測量図のSIMA変換は、tohonで自動化できます。7日間・30ページ無料でお試しいただけます。