マンション（区分建物）と地積測量図。敷地の確認方法と登記書類の関係

マンション（区分建物）に関連する地積測量図について解説します。マンション敷地の地積測量図の内容、区分建物登記との関係、敷地の確認方法、複数棟・大規模敷地のデータ管理方法まで整理しています。

マンションを購入・管理する際、「この土地の地積測量図はどうなっているのか」という疑問が生じることがあります。マンション（区分建物）の場合、地積測量図の取り扱いは一戸建て用地と異なります。この記事では、マンション敷地の地積測量図の内容と確認方法を整理します。

マンション（区分建物）とは

区分建物とは、1棟の建物を複数の独立した専有部分に分けた建物のことで、マンションや商業ビルが該当します。区分建物の登記は「建物の登記（専有部分）」と「土地の登記（敷地）」が密接に関連しています。

区分建物の登記では、次の書類が関係します：

区分建物の登記記録（建物表題部・各区分所有者の権利部）：専有部分・共有部分の面積、敷地の権利割合
地積測量図：敷地全体の境界・面積（土地の登記に紐づく）

マンション敷地の地積測量図

マンションの敷地は「敷地全体の土地」として登記されており、地積測量図も敷地全体に対して作成されます。区分所有者がそれぞれの専有面積に対応した土地を個別に持つわけではなく、敷地全体を全区分所有者が共有（または借地権を持つ）形式が一般的です。

地積測量図の記載内容（敷地全体）：

敷地全体の境界点座標・辺長・面積
地番・地目
隣接地番

個々の区分所有者が法務局で取得できるのは、この「敷地全体の地積測量図」です。

区分建物の登記と建物図面

マンションの登記手続きでは、地積測量図のほかに「建物図面・各階平面図」の提出が必要です。

書類	内容	提出先
地積測量図	敷地全体の境界・面積	法務局（登記申請時）
建物図面	建物の敷地内配置・形状	法務局（登記申請時）
各階平面図	各専有部分の面積・配置	法務局（登記申請時）

これらはすべて法務局に保管されており、謄本として取得できます。

マンション敷地の地積測量図の確認方法

マンションの敷地の地積測量図を取得・確認するには、次の手順で進めます。

法務局または登記情報提供サービスで地番を確認：敷地の地番を特定します（不動産登記情報の「表題部」に記載）
地積測量図を請求：特定した地番の地積測量図を法務局またはオンラインで取得します（1通450〜500円程度）
内容を確認：敷地の座標・面積・境界標の情報を確認します

なお、マンションの建設年代によっては、地積測量図が存在しないケースもあります。古い建物（昭和40〜50年代）では、地積測量図が作成・提出されていない場合があります。

大規模敷地・複数棟のデータ管理

大規模マンション・複合施設では、敷地が複数の地番にまたがるケースや、複数棟の敷地を一体管理するケースがあります。不動産業者・管理会社・用地担当者が複数筆の地積測量図を扱う場合、各図面のデータを統合して管理する作業が発生します。

複数筆の地積測量図管理の課題：

各筆の地積測量図を個別に取得・保管
座標系が統一されていない図面の整合確認
面積や境界点の転記ミスのリスク

AI OCRツールを使うと、複数の地積測量図PDFを一括でデータ化してExcelや台帳に整理できます。SIMA形式への変換にも対応しており、測量CADでの敷地全体の座標確認にも活用できます。

不動産取引・デューデリジェンスでの活用

不動産会社・投資家・金融機関がマンション用地の取得・売買・融資審査を行う際、地積測量図で敷地の境界・面積を確認することが基本作業です。

実務での確認ポイント：

登記簿記載の面積と地積測量図の面積の一致確認
道路・隣接地との境界標の状況
地積測量図の作成年（平成17年以降は世界測地系で座標精度が高い）
地積測量図がない場合の代替資料（公図・確定測量図）の確認

大量の物件を並行して調査する場合、地積測量図PDFの座標データを自動抽出してExcelに一覧化することで、物件ごとの面積・境界状況を効率的に管理できます。

よくある質問

Q: 区分所有者は自分の専有部分だけの地積測量図を取得できますか？

A: 専有部分（居室・駐車場など）に対応する地積測量図はありません。地積測量図は土地（敷地全体）に対して作成されます。建物については「建物図面・各階平面図」が法務局に保管されており、こちらが専有部分の配置・面積を示す書類です。

Q: マンション購入前に地積測量図を確認すべきですか？

A: 敷地の境界・面積を確認するためには有効です。特に越境の有無・接道状況・面積の登記との一致確認は購入判断に役立ちます。物件調査の際に法務局またはオンラインで取得できます。

Q: 敷地の地積測量図が存在しない場合はどうすればよいですか？

A: 古い建物では地積測量図がない場合があります。代替として公図・確定測量図・境界確認書の有無を確認します。敷地境界が不明確な場合、購入前に境界確認・確定測量を条件とすることも検討できます。

まとめ

マンション（区分建物）の地積測量図は敷地全体に対して作成されており、法務局で地番を指定して取得できます。区分所有者ごとの図面はありませんが、敷地の境界・面積確認には重要な書類です。大規模敷地・複数筆を扱う不動産業者・用地担当者は、AI OCRツールで複数の地積測量図を一括データ化することで、調査・管理作業を効率化できます。7日間・30ページ無料でお試しいただけます。